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Comment sont calculés les droits de succession immobilier ?

Un bien immobilier transmis quel que soit le mode (succession ou donation) est concerné par le paiement des droits y afférents. Nous allons aborder dans cet article leur mode de calcul, sachant que la part de chacun est déterminée en fonction du nombre d’ayants-droit d’une part et de la valeur de l’immobilier d’autre part. C’est la valeur vénale qui est déterminée et qui sert de base au calcul.

1er cas : le propriétaire du bien immobilier décède et laisse une veuve et un enfant

La part de la veuve est la moitié de la valeur du bien en pleine propriété ou la totalité du bien en usufruit. Notons que le conjoint est exonéré de paiement de droits de succession, qu’il y ait eu donation ou non.

Si elle choisit l’usufruit, l’enfant jouira du bien en nue-propriété et paiera les droits de succession en fonction de la valeur de cette dernière. Toutefois, ils seront totalement exonérés de taxe d’habitation et d’impôts fonciers.

Si la veuve choisit la moitié en pleine propriété, l’enfant jouit de l’autre moitié. Dans les deux cas (c’est-à-dire quel que soit le choix du conjoint survivant), l’enfant bénéficie toujours d’un abattement de 100 000 euros sur la valeur du bien avant l’évaluation du taux à payer en fonction du barème par tranche. Nous y reviendrons en fin d’article.

2ème cas : les héritiers sont le conjoint et les deux enfants

Un des deux enfants est issu d’un mariage antécédent, ses droits sont les mêmes que ceux de l’enfant actuel. Chacun profite du tiers en pleine propriété, sachant que le conjoint est toujours exonéré des droits de succession. Les deux enfants quant à eux paieront l’équivalent du tiers de la valeur de l’actif successoral, tout en tirant profit chacun de l’abattement de 100 000 euros.

Le conjoint peut cependant choisir de bénéficier des 100% du bien en usufruit. Dans le cas, même procédé de calcul de la part de l’héritage pour les enfants par rapport à l’exemple précédent, soit calcul de la valeur de l’immobilier à partir de la nue-propriété.

3ème cas : le défunt laisse un conjoint et trois enfants (ou plus)

La part du conjoint diminue au quart de l’immobilier en pleine propriété ou 100% de l’usufruit. Les enfants quant à eux recevront donc leur part soit en nue-propriété, soit en pleine propriété à hauteur des trois quarts divisés par le nombre d’enfant (un quart en présence de 3 enfants).

4ème cas : le défunt était marié et n’avait pas d’enfant

Attention, le conjoint ne pourra pas hériter de la totalité du patrimoine dans ce cas, sauf si une donation entre époux avait été réalisée du vivant de défunt. En cas de succession normale, le conjoint survivant recevra la moitié de l’immobilier en pleine propriété, l’autre moitié étant détenue par les parents. S’il ne reste plus qu’un parent en vie, le conjoint recueille les trois quarts en pleine propriété tandis que le parent survivant jouira du quart restant. Les frères et sœurs quant à eux ne pourront profiter de l’immobilier laissé en héritage, sauf si le bien lui-même a fait l’objet d’une donation par les parents.

Les abattements et le barème par tranche de valeur

Comme indiqué précédemment, les enfants seront concernés par un abattement de 100 000 euros chacun qui sera déduit de la valeur vénale de l’immobilier. C’est à partir de la valeur nouvellement obtenue que le taux à payer à titre de droit de donation sera évalué. Ce taux est préalablement défini selon le barème établi par l’administration fiscale, et par le biais des tranches de revenus.

Le montant de l’abattement diminue si le lien de parenté avec le défunt est éloigné.

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